Analisi documentale e fisica, sia strutturale che impiantistica con report finale, raccolta documentale e prescrizioni per corretta manutenzione.
FASCICOLO DEL FABBRICATO
Prima di tutto occorre definire esattamente che cosa si intende per questo strumento, anche perché in passato è stato chiamato in vari modi (fascicolo casa, libretto casa, libretto fabbricato ecc.), nomi tutti vituperati dalle associazioni di proprietari (esclusa la nostra), e definito dalle stesse una “inutile e costosa raccolta di documenti, atta solo a far guadagnare i tecnici.” Richiamerei nel seguito le definizioni fatte dal Comune di Roma in quanto lo stesso aveva già adottato questo strumento, rendendolo obbligatorio: “Il fascicolo del fabbricato è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. La redazione del Fascicolo del fabbricato, a seguito dei ricorsi, ha perso il carattere di obbligatorietà, ma resta comunque uno strumento operativo nel Comune di Roma. Si aggiunga anche che, a seguito dei recenti eventi sismici, gli enti locali e le istituzioni stanno valutando la possibilità di ripristinare l’obbligatorietà di tale strumento.”
EMERGENZE E PREVENZIONE
Troppe emergenze, poca prevenzione. Così si può sintetizzare il gioco delle responsabilità cui ormai, in Italia, ci siamo abituati – prima L’Aquila poi l’Emilia – e che produce il disastro culturale dell’allarme a tutti i costi e successivo scaricabarile delle responsabilità e finale caccia al colpevole nelle aule del Tribunale. Da una indagine Aitec, Istat e Ingv risultano più di 16 milioni le case italiane costruite prima del 1971 (anno in cui è nata la prima legge che istituiva l’obbligo di depositare i calcoli a firma di un ingegnere), delle quali ben 5,3 milioni sorgono in zona un tempo definita 3 (terremoti di media intensità) e più di 760.000 in zona 4 (terremoti di forte intensità). Si aggiunga – secondo recenti dati Istat – che negli ultimi 40 anni lo Stato italiano ha speso 145 miliardi per la ricostruzione, ovvero 3,5 miliardi all’anno. Se queste rilevanti cifre fossero state spese per opere di prevenzione avremmo sicuramente evitato molti disastri, oltre a possedere un patrimonio edilizio maggiormente rispondente alla normativa. Occorre infatti sapere che non esiste alcuna norma che obblighi ad uniformare alle leggi antisismiche il patrimonio edilizio esistente, se non in alcuni casi.
STRUMENTO NECESSARIO
Il fascicolo del fabbricato come certificato unico deve avere valore certificativo, altrimenti diverrebbe uno strumento di pura razionalizzazione di dati ed informazioni utili ma non efficaci. Il fascicolo va inteso come sostituto di:
- certificato di conformità edilizia e agibilità;
- dichiarazioni di conformità degli impianti;
- certificazione energetica;
- certificato di prevenzione incendi;
- autorizzazione allo scarico.
Si consideri ancora che noi tutti poniamo molta attenzione alle istruzioni sull’uso e sulle operazioni manutentive di un’automobile o di qualsiasi altro prodotto anche di scarso valore economico, ma lo stesso zelo non lo poniamo sul bene-casa, e soprattutto su come la stessa debba essere mantenuta nel tempo. Un corretto uso ed un intelligente e programmato piano manutentivo, oltre che a rendere efficiente, sicura e confortevole l’abitazione, conferisce nel tempo un valore economico maggiore rispetto ad analoghi fabbricati non manutenuti. Il fascicolo potrà aiutare l’utente a prendere coscienza di tutte le operazioni che sistematicamente dovrebbero essere fatte contribuendo a creare quella cultura di manutenzione programmata che oggi risulta pressoché inesistente. Dall’analisi e dalle considerazioni fin qui sinteticamente esposte, scaturisce come l’analisi puntuale dei vari elementi che compongono una costruzione, la verifica dell’efficienza e dell’integrità, le indicazioni sulle opere di manutenzione effettuate, concorrono a determinare il vero livello qualitativo dell’immobile e a determinarne il valore effettivo. Il fascicolo va anche inteso come strumento regolatore i valori immobiliari: non più quotazioni generiche e sommarie condizionate quasi esclusivamente dall’ubicazione e dalla vetustà dell’oggetto, ma valore commisurato all’effettivo stato di realizzazione e conservazione del fabbricato ed una diretta relazione alle dotazioni, alle soluzioni tecniche adottate, alla qualità della struttura, impianti, componenti di rifinitura, efficienza energetica, ecc.